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2018-10-19 00:43 来源:中华网

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新房

固守河南的建业 广交天下的老胡

2018-10-19 18:21
来源:凤凰网房产郑州站 作者:付瑞清

在河南说到建业,人们想到的一定会有两件事。第一是建业的老板胡葆森、第二就是建业的足球队。

河南建业足球队主场

走不出的河南

1992年,一曲春天的故事不知让多少人南下淘金。

这一年,胡葆森带着在香港赚到的钱回了河南,与河南本地的建行合资成立建业房地产开发有限公司,成为河南省第一家中外合资房地产企业。

也正是在这几年中,王健林从体制内出来,一手创造万达;王石告别倒买倒卖,开始将地产写进万科的日程上······后来陈东升将这一批创业家们冠上一个称号,“92派”。

胡葆森与王石

“92派”的地产创业者们拥有自己的小朋友圈,交际甚笃,外界也有很多合照流出。或许胡葆森自己也没注意到,自己在很多合照中都是双手环抱胸前,腰线笔直,头高高昂起。行为学上有这样一段解释,双手环胸是一种保守不自信的表现,后仰的脑袋又是极度自信的反应。

胡葆森

如果用企业的打法去解释胡葆森,“不出河南”的建业很匹配环抱臂膀的老胡。对于建业来说,河南就是建业的全部。

“河南第一个中外合资房企、第一个推出高档住宅小区;第一个进行地产的品牌化运作;第一个挥师进入郑东新区。”“首开先河”与“永争第一”让建业辉煌过也让建业苦恼过。

1993年,建业的第一个项目金水花园破土动工。占地360亩的“金水花园”,胡葆森请河南省规划设计院出面设计。然而,当时的郑州市场,先给了胡葆森一个下马威。相对保守的郑州人,对于建业打造的项目不认可。

不认可,怎么办。很快让郑州人耳目一新的销售模式:“按揭销售”出现在郑州人面前。买房可以贷款,十年还能回本,这些新颖的商业模式一瞬间就吸引了大家的眼球。在1993年就进行按揭销售,这应该是中国最早的一批房屋按揭。

建业第一个项目,郑州金水花园

紧接着,1994年河南建业物业管理有限公司成立,又是一个河南第一家。

2002年,建业第一个地市住宅开发项目,濮阳建业城市花园项目开盘。太多的第一加持在建业住宅集团的身上,让建业在那个楼市疯狂发展的年代,在河南的房地产市场上如鱼得水。

濮阳第一个地产项目的成功,似乎是让建业摸着了一点门道。建业提出了一个明确的发展战略“省域发展”。继续抢占郑州市场的同时,把触角伸向了河南的各个省辖市甚至是县城里。

在全省发展中,胡葆森向社会承诺:“建业要为这个城市打造一张新的名片;为当地老百姓创造一种新型生活方式;与当地开发商一起提高这个城市的建设水平;为当地政府上缴更多税收;融入城市,当好这个城市的宣传员”。”

也有说法指出胡葆森的决策与王石有关,冯仑也曾说到过胡葆森的万科情缘,“老胡的字是一个‘专’字,他做事很精专、专业。建业一直在推行‘省域大发展’的战略,就是在一个省内复制万科。”

省域发展战略在濮阳开了一个好头,2003年开始,建业相继进入新乡、商丘、南阳、三门峡、驻马店、洛阳、许昌、安阳、济源等地,通过复制在郑州市场探索出的成熟商业模式,建业得以实现“高速度+低成本”扩张,建业省域化战略积极发展中。

建业集团省域发展战略图

快速发展,让建业尝到了甜头。更大的发展计划也随之出炉。

2006 年,建业引入新加坡嘉德置地中国区子公司凯德置地后,提出“中部六省”的区域化发展战略。随后,该战略又具体为“以郑州为中心,以300 公里为半径”的区域。根据规划,建业要用 5 年时间,把战略半径从 300 公里延伸到 350 公里,用 8-10年时间再延伸到 400 公里。

蓝图描绘的很美好,但是执行起来并不美好。

规划半径以郑州为中心,辐射周边省市。但是房地产的特殊性在于“土地”。省内发展土地审批等一系列问题基本上都能在项目所在地完成。但是,跨省发展土地审批这些问题就没那么简单了。

2009年,建业开始在山东聊城、河北邯郸做调研。仔细分析后,建业发现了问题的所在。

以河北邯郸为例,邯郸的项目安阳负责,安阳距离邯郸仅50公里。但是,邯郸项目的不少手续都要到石家庄去办理,让实际的工作距离却延长了200公里。城市距离与实际的工作距离有很大的落差。不仅费事费力,还增加成本。

于是2011年建业决心全力推进“省域发展”战略,不在走出河南。

对于这个决定胡葆森说:“我的目标就是为1亿老百姓造福,难道这件事情的意义还不够吗?还不值得去做吗?”

建业的印记

太多的第一让建业辉煌过;太多的第一让建业一直坚守在河南。同时,太多的第一在全国市场大变革的背景下,对建业同样是负担。

2014年作为整个中国房地产行业转型的元年,如何转型从2013年开始一直在困扰着整个行业。2014年建业地产年报显示,净利润88330.10万元 同比减少13.9%。

胡葆森本人在2015年似乎还没有做好河南之外探索的准备,他押注河南未来的人口增长及背后的需求。胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道:“未来的15年,河南将有3500万人要进城,需新增住房10亿平方米。”他看到的是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求。

这一年,胡葆森踏入花甲。但是面对着市场的转变,以及同行的步步紧逼,建业转型势在必行。

2018-10-19,老胡开了场发布会,聊他的新战略,小镇打造、长租公寓、合伙人、孵化器、互联网、金融,都是当下的热词。会间,胡葆森主动对外说:万科旧将袁旭俊,将于出任建业地产新总裁。

又是万科

2个月后,2018-10-19,建业地产香港投资者会,与胡葆森同时露面的还有不久前刚从万科离职的两位高管袁旭俊和胡平,他们的身份变成了建业地产首席执行官和首席财务官。

胡葆森对于新的血液加入的解释是,在行业竞争越来越激烈的情况下,以往建业的作风显得过于稳健,已不太能快速适应市场的挑战。注入新的文化和新的团队,不仅能让建业更好地应对竞争,也能获得内部提升的动力。

但是从“固守河南”到万科大将,在胡葆森未曾说出口的新“文化”背后,建业地产显然被烙上了万科印记。

学习万科好榜样,建业地产对万科的情有独钟也确实有现实的需求,至少在速度之上,万科可以提供一些经验。

据凤凰网了解,2017年建业地产在河南的市场占有率实现增长,但其最重要市场郑州的销售额却下降明显。根据上述业绩报告,建业地产2016年在郑州的销售额为80.33亿元,相较2016年的106.98亿元下降25%。而在2016年,郑州市场在建业地产的业绩贡献中占了半壁江山。

2017年3月份,对于2016年业绩报告的全面下滑,建业地产董事局主席胡葆森曾表示,收益下滑主要是过去3-5年中节奏控制的不好,导致主业成长速度没有跟上TOP20房企的速度。

一方面,这与建业地产拿地过于谨慎有关。2016年的郑州土地市场热闹非凡,共拍出了16个“地王”,碧桂园、恒 大、万科、雅居乐等外来房企纷纷“抢滩”,却并未有建业地产的身影出现。

前有河南本土企业崛起的“围堵”,后有外来房企的不断“蚕食”,事实上建业地产固守河南的战略曾经在2016年出现稍许松动。

首席执行官袁旭俊表示,“根植中原造福百姓,为河南人民建房子”的原则不会变,未来有海外布局的打算,但是近期不会去其他城市布局,先把河南区域做好。

实际上,建业地产曾在2016年7月公布其第15个代建项目在海南。对此,袁旭俊表示,进入海南是因为“海南的市场除了东三省之外,河南人是最多的”。“在海南有那么多的河南人,希望在海南有我们河南自己本土开发商去经营的,所以我们觉得我们是责无旁贷的。”他说。

袁旭俊说出这话时,胡葆森61岁,放在国企央企是要退休的年龄。1992年一手创立建业地产,20多年时间,房企头部房企队列不断换人,但是建业依然榜上有名,这已经是一种成功。

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